Auf falschem Kurs: Wie Stadtverwaltung und Anwälte das Oldenburger Stadion-Verfahren auf Grund laufen lassen

Ein Markt, den es nicht gibt

Seit über drei Jahren weist die Bürgerinitiative KEIN StadionBau auf einen einfachen Sachverhalt hin: Es gibt in Deutschland keine „marktgerechte” Miete für Fußballstadien, weil es keinen funktionierenden Markt dafür gibt. Die Lizenzen der Fußballunternehmen sind ortsgebunden – ein Umzug ist praktisch ausgeschlossen, die Immobilie selbst erst recht. Wo kein Markt ist, kann auch keine „marktübliche" Miete durch Vergleich ermittelt werden. Das europäische Wettbewerbsrecht verlangt sowieso etwas anderes: das Prinzip des privaten Investors – also die Frage, welche Rendite ein privater Kapitalgeber für genau diese Investition verlangen würde. Ein Gutachten mit geschätzten Vergleichsmieten ersetzt das nicht.

Die Verwaltung antwortet – und bleibt bei dem Irrtum

Im September 2024 fragten wir ganz direkt: Worin besteht der Eingriff in den Binnenmarkt, und wann schreitet die EU-Wettbewerbsaufsicht ein? Die Oldenburger Finanzdezernentin antwortete am 27. September 2024, die Marktkonformität lasse sich „unter anderem im Wege eines Vergabeverfahrens oder mittels eines unabhängigen Sachverständigengutachtens, ggf. flankiert durch ein Benchmarking" sicherstellen. Auf die zweite, entscheidende Frage – wann die Aufsicht eingreift – gab es keine Antwort.

Inzwischen zur Ersten Stadträtin befördert, wiederholte die Dezernentin im Mai 2026 im Kern denselben Fehler: Beihilfen würden ausschließlich an die Stadiongesellschaft fließen, nicht an den VfB; der Verein zahle ein „marktkonformes Entgelt". Also bestehe weder ein Vorteil noch Korrekturbedarf. Das Prinzip des privaten Investors – der eigentliche rechtliche Maßstab – taucht in der Antwort erneut nicht auf.

Auch die teuren Brüsseler Anwälte liegen daneben

Dieselbe Logik lieferte im September 2024 die von der Stadt beauftragte Rechtsanwaltskanzlei Kapellmann: In ihrer eigenen Grafik zur beihilferechtlichen Würdigung wird der Nutzerin, der VfB Oldenburg Fußball GmbH, pauschal bescheinigt, bei „marktüblicher Miete" liege keine Beihilfe vor. Wie diese Miete methodisch zu bestimmen ist, bleibt offen. Genau darin liegt das Problem – und genau das hat die Generaldirektion Wettbewerb andernorts bereits geklärt.

Der Realitätscheck

Im Fall des AlphaMega Stadions in Limassol (SA.113461, 2025/NN) argumentierte auch das Land Zypern mit einer vergleichbaren Methodik: Eine Miete von 400.000 Euro sei „marktüblich". Die Kommission widersprach in der abschließenden Entscheidung ausdrücklich:

Die angewandte Methodik spiegelt nicht die marktorientierten Grundsätze wider, wie sie bei der Kontrolle staatlicher Beihilfen zur Anwendung kommen. Das Gutachten orientierte sich an üblichen Mietzahlungen von Fußballunternehmen und an der Höchstmiete, die die Mieter unter Wahrung der Eigenwirtschaftlichkeit tragen können – nicht an der Rendite, die ein privater Vermieter für eine Investition von 44,5 Mio. Euro verlangt hätte.

Statt einer sogenannten Yield-on-Cost-Berechnung auf die Investitionskosten verglichen die Antragsteller schlicht branchenübliche Mietniveaus. Die zypriotischen Behörden mussten daraufhin einräumen, dass die vereinbarte Miete tatsächlich unter dem Niveau lag, das ein privater Investor verlangt hätte.

Genau diese Methodik – Vergleichsmieten statt Renditeberechnung – liegt auch der Oldenburger Argumentation zugrunde. Präzedenzfälle existieren und sie sprechen gegen die Ansicht der Stadt.

Wenn selbst die Verfahrensfakten zur Verhandlungsmasse werden

In Oldenburgs Notifizierungsverfahren SA.122175 (2026/N) kommen weitere Probleme hinzu: z.B. die Darstellung des Verfahrens selbst. Im September 2024 behaupteten die Anwälte der Stadt noch, die Generaldirektion Wettbewerb wolle gar kein Notifizierungsverfahren und Kommissionspräsidentin von der Leyen habe keine Zeit für Oldenburg. Tatsächlich wurden die Notifizierungsunterlagen nach informeller Vorabstimmung dann am 4. Februar 2026 doch eingereicht – und entschieden wird ohnehin nicht von der EU-Präsidentin selbst, sondern von der zuständigen Wettbewerbskommissarin Teresa Ribera Rodríguez bzw. von jemandem aus dem Team der rund 900 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Generaldirektion. Ratsmitglieder der „Stadionkoalition” haben die eigentlich lächerliche Darstellung der Anwälte offenbar geglaubt und entsprechend für einen unzulässigen Eingriff in den Fußballmarkt gestimmt.

Gespräch abgelehnt, Vertrag unterschrieben

KEIN StadionBau hat die zuständige Finanzdezernentin mehrfach um ein klärendes Gespräch gebeten – jedes Mal ohne Erfolg. Trotzdem hat der Noch-OB den Auftrag für das Drittliga-Stadion bereits Anfang Juni an den Totalunternehmer, die Walter Hellmich GmbH, vergeben – vor der eigentlich erforderlichen Entscheidung der EU-Wettbewerbshüter über die Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt. Wegen der falschen Annahmen zur Miete wurden beim Projekt aber genau die Nutzungsmöglichkeiten vernachlässigt, die es nach Art. 107 Abs. 3 AEUV überhaupt vereinbar machen könnten: europäische Werte, Völkerverständigung, Jugend- und Breitensport.

Eigentlich ist es noch schlimmer als vom Ratsherrn Bernd Ellberg (SPD) im Oktober 2024 dargestellt! Im April 2024 hatte der Rat die Verwaltung - eigentlich unnötigerweise - darauf verpflichtet. Denn: „Das Beihilferecht ist Teil des geltenden Rechts. Für die Einhaltung ist jeder öffentliche Fördergeber selbst verantwortlich“. Als das Nutzungskonzept für Oldenburgs zweites Stadion im Dezember 2023 vorlag, hätte die Stadtverwaltung das Notifizierungsverfahren für die geplante Beihilfe starten müssen. Eine Notifizierung dauert zwischen zwei und 15 Monaten. 

Wenn Noch-Oberbürgermeister Jürgen Krogmann (SPD) nun behauptet, das Verfahren dauere zu lange, dann nur deshalb, weil er ein Jahr lang alles daran gesetzt hat, zu versuchen, seiner Verpflichtung nicht nachkommen zu müssen. Das sollte dem Verwaltungsjuristen Bernd Ellberg eigentlich zu denken geben...

Was das für den Rat bedeutet

Der Noch-OB hat mit dem Umweltskandal am Fliegerhorst und den Korruptionsermittlungen zum Flötenteichbad bereits an Glaubwürdigkeit verloren. Sein Renommierprojekt „Drittliga-Stadion” droht denselben Weg zu gehen – nicht aus Prinzip, sondern weil die rechtliche Grundlage nachweislich brüchig ist. Wer im Rat jetzt noch über dieses Projekt entscheidet, entscheidet nicht auf Basis einer soliden Rechtsauffassung, sondern auf Basis einer Argumentation, die die Generaldirektion Wettbewerb in einem vergleichbaren Fall bereits verworfen hat. Das sollte spätestens jetzt bekannt sein – und in jede weitere Abstimmung einfließen.